Se mire por donde se mire, San Diego es un lugar costoso para ser propietario de una vivienda.
Un nuevo índice de la escuela de bienes raíces de la Universidad de San Diego emplea métodos singulares para monitorear los costos de la propiedad de la vivienda —basándose exclusivamente en los ingresos de los inquilinos y desglosando los gastos del hogar en las distintas áreas metropolitanas—; sin embargo, la conclusión sigue siendo la misma que los residentes locales ya esperaban.
El área metropolitana de San Diego —que abarca la totalidad del condado de San Diego— se situó como el quinto lugar más costoso del país para ser propietario de una vivienda, de entre las 50 áreas metropolitanas más grandes de la nación, según indica el índice. El área metropolitana de Los Ángeles resultó ser la más costosa, seguida por las áreas metropolitanas de San José, San Francisco y Nueva York. Los datos utilizados corresponden a los tres primeros meses del año.
El nuevo Índice de Asequibilidad de la Vivienda, elaborado por el Centro Burnham-Moores de Bienes Raíces de la USD, se distingue de los estudios tradicionales de asequibilidad en que basa todos sus cálculos en los ingresos de los inquilinos. Los creadores del índice optaron por utilizar los ingresos de los inquilinos bajo el argumento de que los propietarios de viviendas se benefician de una serie de «ventajas inherentes», tales como tasas hipotecarias más bajas, impuestos sobre la propiedad reducidos y (por lo general) un precio de compra inferior.
Al utilizar los ingresos por alquiler, el índice vincula los datos con los costos que asumiría un nuevo propietario —quien, probablemente, se encuentre alquilando en este momento— y calcula cuáles serían los gastos mensuales de todo, desde los impuestos hasta las facturas de electricidad.
Norm Miller, codesarrollador del índice y profesor emérito de la universidad, señaló que, en muchos casos, los actuales propietarios pagan impuestos sobre la propiedad que representan la mitad de lo que tendría que pagar un nuevo comprador. Parte de esto se debe a la Proposición 13, la cual limita los aumentos anuales de los impuestos sobre la propiedad a un 2%.
“La situación para un propietario actual supone una ventaja enorme en California”, afirmó.
Miller y el coautor del índice —el científico de datos Ian Kennedy, radicado en Rhode Island— concluyen que el costo de ser propietario de una vivienda en San Diego resulta, en algunos aspectos, más favorable en comparación con otras partes del país.
El índice señaló que los inquilinos del condado de San Diego —con un ingreso familiar medio de 81.521 dólares— destinarían el 86,8 % de sus ingresos anuales al pago de hipoteca, impuestos y gastos si adquirieran hoy una propiedad de precio medio. La situación podría ser peor: los inquilinos de Los Ángeles tendrían que gastar poco más del 100 % de sus ingresos para ser propietarios de una vivienda allí; la cifra sería del 98 % en San José y del 91 % en San Francisco.
Así es como se desglosan los datos correspondientes al condado de San Diego:
– Los nuevos propietarios pueden prever que destinarán el 2,1 % de sus ingresos anuales al pago de seguros. Esta cifra es inferior a la de otras zonas de los Estados Unidos. Por ejemplo, en Miami —donde los costos de los seguros contra inundaciones han experimentado un aumento significativo— el porcentaje ascendería al 5,5 %.
– La carga fiscal representaría el 11,6 % de los ingresos anuales; un porcentaje inferior al 13,3 % registrado en San José y Los Ángeles, pero muy superior al de Birmingham (Alabama), donde se sitúa en el 2,3 %. Dado que los impuestos sobre la propiedad se calculan en función del valor de la vivienda, los nuevos propietarios en California (a diferencia de aquellos que llevan años siendo dueños gracias a la Propuesta 13) deberán afrontar una carga fiscal inicial más elevada.
– Las facturas de servicios públicos absorberían el 3,7 % de los ingresos anuales. Este dato podría resultar sorprendente, ya que San Diego suele encabezar los estudios sobre las tarifas más altas por kilovatio-hora. No obstante, el índice utiliza datos basados en lo que la gente paga realmente por el consumo de electricidad y gas doméstico. En esencia, esto significa que, si bien nuestras tarifas son elevadas, nuestro clima no exige realizar gastos continuos en calefacción o aire acondicionado durante todo el año. Según el índice, la zona donde los residentes destinan la mayor parte de sus ingresos al pago de servicios públicos coincide con el lugar que registra los impuestos sobre la propiedad más bajos: Birmingham.
– Las cuotas de la asociación de propietarios (HOA) para una vivienda nueva representarían el 4,6 % de los ingresos anuales. Si bien no es la opción más económica (en lugares como San Luis, San Antonio y Austin, el porcentaje es inferior al 1 %), resulta menos costosa que en muchos mercados de la Costa Este, donde el parque inmobiliario suele ser más antiguo y requiere, por tanto, un mayor mantenimiento. En Nueva York, las cuotas de la asociación de propietarios consumían el 13,5 % de los ingresos anuales, mientras que en Providence (Rhode Island) la cifra alcanzaba el 10,1 %.
