El nuevo comprador de la Torre Procopio, de 56 años de antigüedad, en B Street se ajusta a un patrón de individuos de alto patrimonio neto que se mudan al mercado del centro de San Diego, mientras que organizaciones más grandes y firmas de inversión inmobiliaria continúan saliendo o evitando por completo la región en conflicto.
La semana pasada, JAJ Pacific Investment LLC adquirió el edificio de oficinas de 22 pisos ubicado en 525 B St. por $46 millones a una sociedad de responsabilidad limitada vinculada a LaSalle Investment Management, según consta en los registros de propiedad. JAJ Pacific Investment es una entidad de reciente creación afiliada al empresario Min Xia.
Hay poca información pública disponible sobre Xia, quien posee una casa en Rancho Santa Fe. El año pasado, su compañía de responsabilidad limitada, Fair Ranch Xia LLC, compró el rascacielos de oficinas en el centro de Los Ángeles, ubicado en 777 S. Figueroa St., según registros públicos y datos del rastreador inmobiliario CoStar.
El comprador, a través de la firma de corretaje Newmark, se negó a hacer comentarios para esta historia.
“En los últimos años, hemos visto cómo Symphony Towers, 225 Broadway, 101 Broadway, 501 Broadway y próximamente One America Plaza se han ido a manos de personas con un alto patrimonio, o lo que llamamos oficinas familiares”, dijo Richard Gonor, ejecutivo de la inmobiliaria Jones Lang LaSalle, especializado en arrendamiento y venta de oficinas en el centro de la ciudad. “Se trata de compradores que pagan al contado y se sienten atraídos por el bajo precio base. Aún no hemos visto el regreso de los compradores institucionales a este mercado”.
Construido en 1969 y renovado en 2018, 525 B St. es mejor conocido como Procopio Tower, ya que el bufete de abogados es el inquilino más grande del edificio y su nombre está estampado en la parte superior del edificio.
La torre de oficinas cuenta con 457,434 pies cuadrados de espacio alquilable, ocupa 1.4 acres de terreno y cuenta con un estacionamiento de seis pisos que genera $3 millones al año en ingresos, según un folleto de marketing preparado por el agente inmobiliario del vendedor, CBRE. El folleto también promociona vistas panorámicas de la bahía y del centro, así como un jardín de contemplación en el piso 22.
El edificio estaba alquilado en un 55% en el momento de su venta, y Procopio ocupaba 126.129 pies cuadrados de espacio, o el 27,6% del edificio, según indica el folleto.
Otros inquilinos incluyen California Bank & Trust, la Administración de Servicios Generales del gobierno federal y Parsons Environment and Infrastructure. La ciudad de San Diego actualmente alquila 25,491 pies cuadrados de espacio, principalmente en la Suite 400, para su Departamento de Servicios Públicos, tras reducir considerablemente su superficie en el edificio como parte de una reciente ampliación y modificación del contrato de arrendamiento.
El anterior propietario de la Torre Procopio, LaSalle, adquirió la propiedad en 2016 por 122 millones de dólares. En ese momento, la firma de gestión de inversiones obtuvo un préstamo de 75 millones de dólares de Wells Fargo Bank, que posteriormente se incrementó a 95,3 millones de dólares, según consta en los registros de la propiedad.
El precio de venta con un gran descuento, de alrededor de $101 por pie cuadrado, se ajusta a los bajos precios asignados a los edificios de oficinas en el corredor de la calle B. Las propiedades más antiguas compiten por una oferta limitada de inquilinos, que muestran preferencia por edificios más nuevos y más cercanos al agua.
La venta de las Torres Symphony por parte de Irvine Company en septiembre de 2024 por $45.7 millones, o $84 por pie cuadrado, y la venta de Wells Fargo Plaza por $40 millones, o $80 por pie cuadrado, establecieron el valor de mercado base para los edificios en la Calle B. La venta en noviembre de 2024 del edificio 530 de la Calle B por $27.5 millones, o $110 por pie cuadrado, recibió un valor más alto debido a que el comprador pretende convertir pisos vacíos en unidades residenciales .
“La venta de la Torre Procopio simplemente continúa la racha de propiedades que se están vendiendo en la Calle B. Todas son propiedades con un rendimiento bastante bajo en términos de ocupación”, dijo Joshua Ohl, director sénior de análisis de mercado de CoStar. “A medida que se venden más de estas propiedades, especialmente a bajo costo por pie cuadrado, esto brinda a los nuevos propietarios la oportunidad de reducir los alquileres de huelga y aumentar la ocupación”.
Actualmente, el 36,2% del espacio de oficinas y laboratorios del mercado del centro está disponible para alquiler, afirmó Ohl. Este porcentaje incluye el Campus en Horton , aún sin terminar, cuya hipoteca fue embargada en agosto por la entidad crediticia del proyecto.
Gonor, el corredor de oficinas del centro de la ciudad, dijo que aún habrá más ventas de edificios de oficinas en dificultades.
“Preveo que esta tendencia continuará durante los próximos dos o tres años, a medida que salgan al mercado más propiedades en situaciones similares”, afirmó. “Por ejemplo, la cartera de Regent (Properties) está actualmente a la venta en el centro. Se trata de cuatro torres de oficinas que están en proceso de venta”.
Regent Properties posee 1 Columbia Place, 701 B St., 2 Columbia Place, 707 Broadway y el estacionamiento de 6th & A. La cartera, adquirida en 2021 por $420 millones (a $281 por pie cuadrado), incluye un total combinado de 1,5 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas.
