Los promotores inmobiliarios se están tomando un respiro prolongado del mercado de oficinas de la zona de San Diego, que se encuentra en declive debido a los espacios vacíos, la baja demanda y los elevados costes de construcción.
Según un nuevo informe de la firma de servicios inmobiliarios comerciales CBRE, actualmente no hay proyectos de oficinas en construcción en todo el condado.
El informe, publicado el mes pasado, analizó el arrendamiento de oficinas y la actividad de los edificios en el mercado de San Diego durante el tercer trimestre, de julio a septiembre.
El fenómeno atípico de la falta de construcción de oficinas se viene desarrollando desde hace algún tiempo, ya que la nueva construcción en el sector de oficinas se detuvo después de la finalización, a mediados de 2024, del proyecto de uso mixto West en el centro de San Diego, según el informe.
“Es la primera vez en más de 10 años que no tenemos ninguna obra en construcción”, declaró Zach DiSalvo, director asociado de investigación de CBRE, al Union-Tribune. “Normalmente, hay alrededor de 500.000 pies cuadrados en construcción… y esta es la primera vez en mucho tiempo que no tenemos ninguna obra en construcción ni ninguna prevista para su entrega. De hecho, no hay ninguna obra programada para comenzar en los próximos uno o dos años”.
CBRE clasifica los espacios de oficinas y laboratorios de manera diferente, aunque la construcción de centros de ciencias biológicas también ha disminuido drásticamente en los últimos años, afirmó.
La ausencia de actividad en la construcción de oficinas contrasta marcadamente con años anteriores, como señaló DiSalvo. Entre 2022 y 2024, se construyó un promedio de 642.698 pies cuadrados en todo el condado trimestralmente, incluyendo un pico de más de 1 millón de pies cuadrados entre abril y junio de 2023, según el informe.
“Actualmente no hay mucha demanda en el mercado. Ha sido bastante baja en comparación con lo que vimos en 2021 y 2022”, dijo DiSalvo. “Además, el costo de la construcción es realmente alto en este momento”.
Según explicó, la demanda de espacio se disparó en años anteriores a medida que las grandes empresas tecnológicas —Apple, Amazon, Meta y Alphabet— establecían sedes en el mercado. Esta tendencia se consolidó con la compra, en julio de 2022, por parte de Apple del Rancho Vista Corporate Center, un complejo de 27,4 hectáreas (67,6 acres) en Rancho Bernardo, antigua sede de Hewlett Packard.
Pero la ola tecnológica ya ha amainado. Y el desarrollo especulativo, o la construcción basada en la suposición de una demanda futura, no es una apuesta que los promotores estén dispuestos a hacer ahora mismo, dijo DiSalvo.
Eso se debe, en parte, a que los propietarios de oficinas tienen dificultades para alquilar sus proyectos de primera categoría.
Por ejemplo, el edificio 2100 Kettner de Kilroy en Little Italy, terminado en 2021, solo está alquilado al 50%, según un informe reciente presentado ante la SEC por el fideicomiso de inversión inmobiliaria que cotiza en bolsa. También está el Distrito de Investigación y Desarrollo de IQHQ en la Bahía de San Diego. Los 140.000 metros cuadrados del proyecto, clasificados como una combinación de oficinas y laboratorios, están en su mayoría vacíos .
“Muchos de estos promotores no quieren comprar un edificio sin tener un inquilino asegurado que vaya a empezar a pagar el alquiler de inmediato”, dijo DiSalvo.
La tasa general de desocupación de oficinas en el área metropolitana de San Diego ascendió a casi el 15 % en el tercer trimestre, la más alta registrada desde finales de 2012, según el informe de CBRE. La región, según la definición de CBRE, abarca 75,4 millones de pies cuadrados de espacio para oficinas y se extiende hasta el suroeste de Riverside. La tasa de disponibilidad regional, que incluye el espacio comercializado para arrendamiento o subarrendamiento, es del 19 %.
El submercado del centro de San Diego es el que peor lo está pasando, con un 27,5% de 11,6 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas vacantes —y un 31,2% disponible para alquilar— a finales de septiembre.
“La falta de nuevas construcciones es positiva en lo que respecta a nuestra tasa de desocupación”, dijo DiSalvo, y agregó que la región está en mejor situación que otros mercados de la Costa Oeste. “San Diego ha sido un caso único, ya que somos uno de los pocos mercados donde nuestro inventario de oficinas se ha reducido en los últimos cinco años”.
En el tercer trimestre se formalizaron 245 contratos de arrendamiento, que representan 1,2 millones de pies cuadrados de espacio para oficinas. La superficie arrendada fue un 13,4 % superior a la del trimestre anterior, pero un 6,7 % inferior a la del mismo trimestre del año anterior, según CBRE. Alliant Insurance firmó el mayor contrato de arrendamiento de oficinas del trimestre, ocupando 52.196 pies cuadrados en Ampersand, en Mission Valley.
